1. La comunicazione di cessione fabbricato alla luce del Decreto Legge n. 79/2012
Art. 2 Decreto 20 giugno 2012, n. 79
1. La registrazione dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di porzioni di esso, soggetti all'obbligo di registrazione in termine fisso, ai sensi del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, assorbe l'obbligo di comunicazione di cui all'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191
2. L'Agenzia delle entrate, sulla base di apposite intese con il Ministero dell'interno, individua, nel quadro delle informazioni acquisite per la registrazione nel sistema informativo dei contratti di cui al comma 1, nonché dei contratti di trasferimento aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari di cui all'articolo 5, commi 1, lettera d), e 4 del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106, quelle rilevanti ai fini di cui all'articolo 12 del decreto-legge n. 59 del 1978, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 191 del 1978, e le trasmette in via telematica, al Ministero dell'interno.
3. Nel caso in cui venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso, l'obbligo di comunicazione
all'autorità locale di pubblica sicurezza, ai sensi dell'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191, può essere assolto anche attraverso l'invio di un modello informatico approvato con decreto del Ministero dell'interno, adottato entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, che ne stabilisce altresì le modalità di trasmissione.
4. Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano per la comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza, di cui all'articolo 7 del testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell'immigrazione e norme sulla condizione dello straniero di cui al decreto legislativo 25 luglio 1998, n. 286, per la quale resta fermo quanto ivi previsto. Con il decreto di cui al comma 3 sono definite le modalità di trasmissione della predetta comunicazione anche attraverso l'utilizzo di un modello informatico approvato con il medesimo decreto.
5. L'articolo 3, comma 3, primo periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e' soppresso. Al medesimo articolo 3, comma 6, primo periodo, le parole: «ai commi da 1 a 5» sono sostituite dalle seguenti: «ai commi 1, 2, 4 e 5».
6. Dall'attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica.
2. La nuova disciplina della comunicazione della cessione fabbricati
Secondo la nuova previsione normativa, la registrazione dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di porzioni di esso, soggetti all'obbligo di registrazione in termine fisso assorbe l'obbligo di comunicazione di cessione di fabbricato all'Autorità di Pubblica Sicurezza di cui all'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio1978, n. 191.
Le nuove disposizioni modificano anche quanto precedentemente introdotto dal Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23.
In particolare, ai sensi del comma 5 dell'art 2 del Decreto Legge 79/2012, viene abrogato l'articolo 3 comma 3 Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, che prevedeva che la registrazione del contratto di locazione assorbisse gli ulteriori obblighi di comunicazione nel caso dei contratti di locazione con cedolare secca.
Viene oltremodo chiarito che, per tutti i contratti di locazione e comodato, la registrazione del contratto in termine fisso (indipendentemente dalla cedolare secca o meno) costituisce già comunicazione allo Stato della cessione di fabbricato e quindi, in un'ottica di semplificazione e snellimento burocratico, di fatto assolve all'obbligo della comunicazione della cessione di fabbricato all'Autorità di Pubblica Sicurezza.
Si rammenti: ai sensi del D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell'imposta di registro), sono soggetti a registrazione in termine fisso tutti i contratti di locazione, verbali o scritti, fatta eccezione per le locazioni di immobili, non formate per atto pubblico o scrittura privata autenticata, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno (i quali sono soggetti a registrazione solo in caso d'uso).
Quanto ai contratti di comodato di immobili, sono soggetti a registrazione in termine fisso quelli stipulati per iscritto mentre quelli stipulati verbalmente non sono soggetti a registrazione.
Al riguardo, il comma 3 dell’art. 2 del cit. dec., stabilisce che, nel caso in cui venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso, permarrà l'obbligo di comunicazione all' Autorità Locale di Pubblica Sicurezza.
L'obbligo rimane sempre: solo che quando il contratto scritto è obbligatorio, viene assolto mediante la registrazione. E tale obbligo potrà essere assolto anche attraverso l'invio di un modello informatico.
3. La comunicazione di ospitalità di cittadino straniero
Preliminarmente, è bene precisare che le novità in materia di comunicazione di cessione fabbricato, introdotte dal Decreto Legge 79/2012, come pure esplicitamente riportato dal comma 4 dell'articolo 2 del Decreto stesso, non riguardano l'obbligo della comunicazione all' Autorità di Pubblica Sicurezza in materia di ospitalità di cittadino straniero, da effettuarsi ai sensi dell'articolo 7 del D. Lgs. 25 luglio 1998, n. 286, per la quale resta ferma la normativa in vigore.
Art. 7 del D. Lgs. N. 286/1998:
1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza.
2. La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l'esatta ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta.
2-bis. Le violazioni delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggette alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 160 a 1.100 euro.
La norma si applica in caso di ospitalità o di cessione di fabbricato a stranieri o apolidi.
Si rammenti che con il termine "stranieri" così come richiamato dall'art, 1 del D. Lgs. n. 286/1998, si devono intendere ai cittadini di Stati non appartenenti all'Unione Europea.
L'obbligo della comunicazione all' Autorità di Pubblica Sicurezza si concretizza non solo in caso di cessione di un fabbricato a qualsiasi titolo, ma anche in caso di semplice ospitalità.
Rispetto all'art. 12 della Legge 18 maggio 1978, n. 19 viene meno il criterio dell'uso esclusivo essendo contemplata, ai fini della sussistenza dell'obbligo anche la coabitazione con lo straniero ospitato. Anche in questo caso i soggetti sottoposti all'obbligo sono generici e indeterminati (chiunque) e sia l'ospitalità che la cessione del fabbricato possono avvenire a qualsiasi titolo (anche gratuito).
Infine l'obbligo permane anche in caso di ospitalità di un parente o di un affine.
Per la sussistenza dell'obbligo non è necessario che l'ospitalità si protragga per un determinato tempo minimo, ma l'obbligo persiste fin da subito a prescindere dalla durata della sua permanenza presso l'immobile.
La comunicazione va presentata entro le 48 ore dall'inizio della ospitalità o dalla cessione del fabbricato.
4. Rapporti tra comunicazione di cessione fabbricato e comunicazione di ospitalità di straniero
E' necessario precisare che, solo in apparenza, in caso di dichiarazione di ospitalità di persona extracomunitaria, la comunicazione non è sostitutiva della comunicazione di cessione di fabbricato prevista dalla Legge 191/78.
Sono state numerose le problematiche applicative sorte per la sussistenza di questi adempimenti, di contenuto identico, che riguardano l'ospitalità di cittadini stranieri e la cessione di fabbricato, la cui coesistenza ha generato una certa confusione e causato effetti negativi sul piano del corretto svolgimento dell'attività amministrativa, determinando l'accrescimento del contenzioso amministrativo e giurisdizionale.
A tal proposito il Ministero dell’Interno, con circolare del 31 maggio 2011, ha precisato che << non vi è dubbio che la fattispecie astratta descritta dalla norma generale contenuta nell'articolo 12 del decreto legge n. 59/78 (cedere la proprietà od il godimento o consentire a qualsiasi altro titolo l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso) sia già contenuta nella previsione dell'articolo 7 del decreto legislativo n. 286/98 il quale, oltre a prevedere ulteriori fattispecie astratte rilevanti (quali l'assunzione alle proprie dipendenze e la cessione od il godimento di immobili rustici) contiene un "elemento specializzante" costituito dalla particolare qualità del soggetto "straniero" utilizzatore del bene >>.
Alla luce di tutto quanto sopra, in caso di cessione di fabbricato a straniero, è da ritenersi che la comunicazione di ospitalità possa di fatto assorbire anche l'obbligo di comunicazione di cessione di fabbricato avvenuta a favore dello stesso straniero.
Il Comandante della Polizia Locale
(Gaetano Alborino)